拆迁中被拆迁人资格的确定

现如今随着我国经济的发展，各个城市的拆迁越来越多，在拆迁中，签订拆迁安置补偿协议最重要的一点就是确定被拆迁人的主体资格。

到底谁是被拆迁人，政府拆迁部门应当和谁签订拆迁补偿安置协议。

在很多棚户区或城中村拆迁，拆迁协议的签订是有房产证看房产证登记人，没有房产证看户主。那么是否真的房产证登记者就是被拆迁人吗?户主真的能直接签字吗?

杜凯律师代理了多起拆迁案件，其中这样两个典型的案件值得思考：

【案例】

张某是某某市某区某城中村村民，2015年所在的某某区开始拆迁，涉及到张某父母的宅基，因张某父母和张某在一起生活，其父母的宅基年久失修，在2014年组长刘某提出由其代张某盖房，这样到拆迁时补偿款会增加，张某同意，后刘某在张某父母宅基上盖房，并在拆迁时直接代表张某和拆迁部门签订拆迁补偿安置协议。刘某虚构了拆迁事项，给张某20万元，将剩余拆迁款120万元占为己有。后张某得知，向法院起诉，某某中级人民法院裁决，确认刘某和某某区拆迁指挥部签订的拆迁补偿协议无效。

进一步分析

拆迁中被拆迁人资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的法院判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是法院的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依法正在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

【具体认定被拆迁人的标准】

被拆迁人的认定标准

一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：

(1)私有房屋的所有人。

所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。

(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。

国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。

(3)被拆迁房屋的代管人。

代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。

对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。

需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人，但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。